《仁化縣“房地一體”農村不動產登記發證工作實施意見》（仁府規審〔2020〕2號）已經2020年9月2日仁化縣人民政府第十五屆第81次常務會議審議通過，現予發布，自發布之日日起施行，有效期兩年。
仁化縣人民政府
2020年9月25日
仁化縣“房地一體”農村不動產
登記發證工作實施意見
第一章 總 則
第一條為貫徹落實《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》、廣東省委省政府《關于對標三年取得重大進展硬任務扎實推動鄉村振興的實施方案》和《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記工作方案的通知》等文件精神，加快開展農村宅基地、集體建設用地使用權及房屋所有權確權登記發證工作，切實保障農民不動產權利，結合我縣實際，制定本實施意見。
第二條 仁化縣人民政府以“總登記”方式對符合登記發證條件的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書。
總登記是指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的不動產進行統一的權屬登記。
第三條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記堅持“依法依規、尊重歷史、切合實際、為民利民”原則。
第二章 登記范圍
第四條 本次按“總登記”方式確權登記的對象范圍為全縣集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋等建（構）筑物所有權。集體建設用地是指依法使用從事非農業建設的鄉鎮企業用地和公共公益設施用地及其他建設使用的集體土地。宅基地上的房屋是指依法使用集體土地建設的具有永久存續性、結構完整的用于居住的主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性、生產生活輔助性建（構）筑物。獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。
第五條 使用集體所有土地開發的商品住房、小產權房、城市居民非法購買農村宅基地一律不得確權登記。已整村搬遷的原舊村莊房屋、重點項目征拆范圍、破舊泥磚房拆除范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、經核實確認的已立案查處的違法用地、亂占耕地建房的、已列入“三舊”改造項目范圍、政府儲備地范圍、宗祠等均不納入本次總登記范圍。
第三章 登記原則
第六條 本次按“總登記”模式開展的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，原則上按實際建成并使用的情況登記。宅基地、集體建設用地及地上房屋占用永久基本農田的，不予以確權登記。
第七條 宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上以公安部門戶籍登記的“戶”為單位申請確權登記。夫妻與未成年子女只認定為一戶。“一戶多宅”的可通過“分戶”申請確權登記。即本意見實施時其家庭子女已滿18周歲但尚未與父母分戶的，經該戶全體成員同意及所在農村集體經濟組織確認，無論婚否，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶，并按規定申請確權登記一處宅基地。
第八條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以村小組、村委會、鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）三級認定為依據”原則。
第九條 已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”登記頒發不動產權證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本次總登記涉及換發不動產權證書的，原證書應收回注銷。
第四章 申請登記主體
第十條 宅基地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員，可以是戶主或經戶主（家庭代表）同意的年滿十八周歲的家庭成員。
有下列情形之一且經該農村集體經濟組織同意的，可按規定申請登記發證：
1、原農村集體經濟組織成員合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；
2、非本農村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；
3、非本農村集體經濟組織成員，屬同一村委會轄區內，符合城鎮村相關規劃占用宅基地建房，自建自用且符合“一戶一宅”，經戶籍地村委會、土地占用宅基地村委會、鎮政府認定并同意的；
4、非本農村集體經濟組織成員，因國家征地而異地重建，經戶口所在地與宅基地所在地鎮（街道）政府（辦事處）共同認定的；
5、已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員、非本農村集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的。但房屋主體發生改建、拆建的，除經依法批準外不得確權發證；
6、非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及房屋所有權且其權屬未發生變化的。但房屋主體發生改建、拆建的，除經依法批準外不得確權發證；
7、離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居的；
8、國家行政事業單位及國有企業錄用的在編人員，在錄用前已經合法取得宅基地并建成房屋，且未再進行拆建、改建的，可依申請登記。
第十一條 集體建設用地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體應符合下列情形之一：
1、經批準使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；
2、經批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；
3、經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體，相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權主體。
第五章 登記程序
第十二條 以仁化縣人民政府名義在全縣范圍內發布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過仁化縣人民政府門戶網站、媒體、鎮村張貼等方式向社會公告。
第十三條 由鄉鎮政府統一組織村委、村小組召集權利人對本宗地進行現場指界，協同技術服務承擔單位開展權籍調查工作，包括核實宗地的權屬情況，召集權利人實地指界，拍照收集身份證、戶口本、權屬來源證明文件等。權籍調查采用單邊指界的方式進行，由村小組統一組織權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，權利人可通過電話、微信等方式委托村委會、村集體或村集體理事會及其指定人員代為指界確認），集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織或村集體理事會統一確認，指界完成后進行并宗審查。
權籍調查成果應符合《廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南（試行）》的要求。
第十四條縣自然資源局統一組織制定相關表格，權屬調查指界時，由鄉鎮政府同步組織轄區村小組、村委會分批集中簽署確認相關資料，并收集確權登記所需資料。
1、申請人為本集體經濟組織成員的，收集以下資料：
（1）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
（2）以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
（3）不動產權屬來源證明。如土地/房屋產權證；繼承文書、贈與、交換的協議；無權屬來源證明的，根據本意見第十九條經公示無異議且批準機關同意確權的相關審批意見視為權屬來源證明；
（4）不動產權籍調查初始資料。
2、申請人為非本集體經濟組織成員的，收集以下資料：
（1）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
（2）以拍照方式收集個人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
（3）不動產權屬來源證明，如土地/房屋產權證；繼承文書、贈與、交換的協議；無權屬來源證明的，根據本意見第十九條經公示無異議且經批準機關同意確權的相關審批意見視為權屬來源證明；
（4）不動產權籍調查初始資料。
3、申請人為本集體經濟組織的，收集以下資料：
（1）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
（2）以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
（3）不動產權屬來源證明，無權屬來源證明的，根據本意見第十九條經公示無異議且經批準機關同意確權的相關審批意見視為權屬來源證明。涉及村辦企業的，需提供發改、市場監管部門的同意設立企業的相關文件；
（4）不動產權籍調查初始資料。
技術服務承擔單位將相關資料收集整理并完成自檢后，由鎮政府（街道辦）組織轄區村委會以村小組為單位分批召集權利人集中簽署《宅基地及房屋確權登記申請審批表》或《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》，并確認相關資料。
第十五條 申請人簽署確認登記資料后，由村小組、村委會、鎮（街道）人民政府（辦事處）對申請資料進行審查確認：
1、申請宅基地使用權及房屋所有權確權登記的，經“三級認定”后移交縣不動產登記中心進行行政確認。經縣不動產登記機構預審后，對符合登記發證條件的不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在縣人民政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公示，公示期不少于15個工作日（公示所需時間不計算在登記辦理期限內）。不符合登記發證條件的也一并公示。
2、申請集體建設用地及房屋所有權確權登記的，經“三級認定”后移交縣自然資源局審核并報縣人民政府審批。經縣人民政府批準后移交縣不動產登記中心進行行政確認，將不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在縣人民政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公示，公示期不少于15個工作日（公示所需時間不計算在登記辦理期限內）。
公告無異議后，確權登記申請審批資料經技術服務單位初審、監理單位復審、縣不動產登記中心核定后，予以不動產登記和制作不動產權證書。有異議的，待權屬明晰后，對異議部分重新公示。
制證完成后，由鎮政府（街道辦）統一向權利人（委托代理人）頒發不動產權證書。本次登記的不動產原已頒發產權證書的，權利人應持原產權證書換領“房地一體”的不動產權證書；如原證遺失，簽署《不動產權證書遺失（滅失）聲明》，在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上刊發遺失（滅失）聲明15個工作日后，予以換發。
第十六條 權籍調查費用、證書工本費等統一由政府承擔，不得向農民群眾收取任何費用，不得額外增加農民群眾負擔。
第六章 相關規定
第十七條 至本意見實施之日前已竣工的房屋在縣城規劃范圍外且不占用永久基本農田的，視同符合土地利用總體規劃和村鎮規劃。對位于生態紅線核心區、水利設施保護區范圍內的農房進行確權登記時，應在不動產權證書及登記簿中備注說明，以后新建、改建及擴建等應按相關管控要求執行。
第十八條 有合法的宅基地和集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已辦理規劃審批手續且已經竣工的，依法予以確權登記。
第十九條無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀后，經村小組、村委會、鎮（街道）政府（辦事處）審核確認宅基地合法使用權的，按下列規定辦理：
1、1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前建成，至今未擴建或拆（翻）建的，按實際使用面積確定宅基地使用權；
2、1982年2月13日起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建成，若鄉（鎮）人民政府、土地管理等職能部門已經處理的，可按實際使用面積確定宅基地使用權；至今未處理的，由其所在村委核定其建房時間，報經鄉（鎮）人民政府補辦批準手續。
3、1987年1月1日起至1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前建成，若鄉（鎮）人民政府、土地管理等職能部門已經處理的，可按實際使用面積確定宅基地使用權；
4、1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施至今建成的，若鄉（鎮）人民政府、土地管理等職能部門已經處理的，可按不超過120平方米/宗面積標準確定宅基地使用權，超出部分在不動產登記時予以標注，但不確認宅基地使用權；至今未處理的，由其所在村委核定其建房時間，并出具符合“一戶一宅”規定同意其使用宅基地意見，報經鎮人民政府處理后補辦批準手續。批準面積不得超過120平方米/宗，超出部分在不動產登記時予以標注，但不確認宅基地使用權。
第二十條 有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮規劃審批手續，已經竣工的，按以下規定辦理：
1、1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建成的農房，至今未擴建或拆（翻）建的，按實際建筑面積確認房屋所有權。
2、1993年11月1日起至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》建成的農房，屬已實施農村建設村莊規劃的，應按照規劃要求執行；未制定實施農村建設村莊規劃的，視同符合規劃。
3、2008年1月1日起至今建成的農房，屬已實施農村建設村莊規劃的，應按照規劃要求執行；未制定實施農村建設村莊規劃的，視同符合規劃。按照新的村莊建設規劃要求，需要拆除的，原則上不予登記。2013年3月13日起至今建設的城區農房，符合城市總體規劃和相關法律法規要求的，按“獨戶住宅建設用地不超過120平方米，且建筑層數不超過三層進行建設，建筑立面須按縣住建部門提供的建筑設計方案實施。”等規定執行。其超建建筑面積在不動產登記時予以標注，但不確認房屋所有權。
4、各鎮人民政府及相關職能管理部門應公告轄區內村莊規劃實施范圍，未經規劃許可的，依據建設時的政策，由鎮人民政府（街道辦事處）核定用地規模和規劃建設指標。對符合規劃的房屋，確認房屋所有權；對不符合規劃的，按前項規定處理。
第二十一條 使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施且無合法的集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀后，經村集體經濟組織、村委會、鎮政府審核確認集體建設用地合法使用權，并報請仁化縣人民政府同意的，按下列規定辦理：
1、1987年1月1日前，按實際面積予以確權登記。
2、1987年1月1日起至1993年11月1日前，經村集體經濟組織同意并公示無異議的，按實際面積予以確權登記。
3、1993年11月1日起至2000年1月8日前，經村集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
第二十二條 有合法的集體建設用地使用權來源材料，已經竣工的，按下列規定辦理：
1、1993年11月1日前，經村集體經濟組織認定的，按實際面積予以確權登記。
2、1993年11月1日起至2000年1月8日前，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際面積予以確權登記。
3、2000年1月8日至本意見印發之日前，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
第二十三條 農村集體經濟組織成員經依法批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按實際使用面積確權登記。
因違法違規等按規定需拆除的農房，不得辦理不動產登記。按規定已處理的超面積占地、超建建筑物的面積應在不動產登記簿、不動產權利證書記事欄內注明，但不確認宅基地使用權和房屋所有權，超占、超建部分待今后拆建、翻建時予以拆除。
第二十四條多戶使用宅基地合建房屋總層數不超過3層（含3層），按住宅建設用地不超過120平方米，以分套分層方式擁有的，經整棟合法權利人簽名確認后，報農村集體經濟組織同意的，可確定宅基地使用權為全體權利人共有，房屋權屬按份共有予以確權登記。以樓梯為界的，樓梯作為共有面積，不分攤登記。以后權利人對不動產進行轉讓、抵押等處置的，應依法征得共有人同意。其中不符合本《意見》第四章申請登記主體要求的，不予確權登記。
第二十五條 因繼承、交換、分家析產、贈與等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，經農村集體經濟組織、村委會認定或提供調解協商證明材料，明確宅基地使用權和房屋所有權確權登記的權利主體。因繼承房屋獲得宅基地使用權的，在不動產權證書及登記簿中應備注說明。
第二十六條 已發證書權利人名字有諧音字、錯別字、簡寫字、縮寫字的，由屬地村委會確認后，按身份證記載的名字予以確權登記。
第二十七條 農村婦女作為家庭成員，其宅基地和房屋權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。
第二十八條 農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權和地上房屋所有權并申請登記的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。
第二十九條 宅基地、集體建設用地使用權和地上房屋所有權存在爭議的，由鎮（街道）人民政府（辦事處）組織工作組，加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。
第七章 附 則
第三十條 本意見由仁化縣“房地一體”農村不動產登記工作領導小組辦公室負責解釋。
第三十一條 如在總登記實施過程中有本意見中未涉及的確權登記情況，可以按照一事一議原則，由縣自然資源局牽頭組織召開聯席會議，形成相對應的處理意見后，報請仁化縣人民政府批準。不動產登記機構按照縣人民政府批復同意的處理意見對該類歷史問題進行登記。
第三十二條本意見自發布之日起實施，只適用于本次以“總登記”方式進行的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記發證工作，有效期兩年。本意見實施后竣工的房屋不納入本次“總登記”范圍。
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