第一章 總則
第一條 為加強集體建設用地管理，規范集體建設用地使用權流轉，維護所有者和使用者的合法權益，提高土地資源利用率，加快農村工業化、農業產業化和城鎮化進程，推動農村社會經濟發展，建立和完善統一規范、健康有序的土地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》等有關規定，結合本縣實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱集體建設用地，是指符合土地利用總體規劃，權屬合法，界址清楚，已依法批準的集體建設用地和征地時配額留用地。
第三條 本辦法所稱集體建設用地使用權流轉(以下簡稱集體建設用地流轉)，是指集體建設用地使用權通過有償、有期限出讓、轉讓、出租、抵押、置換及作價出資、入股、聯營等方式導致土地使用權屬轉移或土地使用者實際發生變更的行為。
第四條 根據國有和集體土地兩種產權統一市場的管理原則，縣國土資源局負責對集體建設用地流轉行為進行管理和監督;由縣公共資源交易中心實施公開交易。
第五條 集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，適用本辦法。
第二章 集體建設用地流轉原則和條件
第六條 集體建設用地使用權以出讓、轉讓、出租和抵押等形式入市流轉應遵循自愿、公開、公平、等價有償和用途管制等原則。
第七條 下列情況之一的，集體建設用地使用權不得流轉：
(一)不符合土地利用總體規劃、城市規劃或村莊、集鎮規劃的;
(二)土地權屬有爭議的;
(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其它形式限制土地權利的;
因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后不得再申請新的宅基地。
第八條 集體建設用地使用權轉讓、出租和抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉讓、出租和抵押;集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓、出租和抵押時，其占用范圍內的集體建設用地使用權隨之轉讓、出租和抵押。
第九條 出讓、出租和抵押集體建設用地使用權，應當經本集體經濟組織成員的村民大會2/3以上(含本數，下同)成員或者2/3以上村民代表的同意，并簽名確認。
第十條 以下建設項目可以使用集體建設用地：
(一)興辦各類工商企業，包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外資投資企業(包括中外合資、中外合作、外資獨資企業、“三來一補”企業)，股份制企業，聯營企業等;
(二)興辦公共設施和公益事業;
(三)興建農村村民住宅。
第十一條 鎮（街）村（居）范圍內的集體經濟組織內部的企業破產、兼并、經營機制轉換、企業組織結構變革以及公益事業設施用地等情況致使土地使用權屬或實際使用者發生變更的，可通過權屬變更備案手續和權屬登記手續、變更土地使用權或實際使用者。
第十二條 企業轉讓、出租、作價入股興辦外商投資企業或內資聯營企業和跨鎮（街）組建企業集團公司或股份合作公司等情況致使土地使用權流轉的，應當依本辦法轉換土地使用權屬或變更實際使用者。
第十三條 土地使用權者應當按照縣政府建設用地批準文件規定的用途使用土地。
確需改變土地用途的，應當經土地所有者和縣國土資源局、縣城鄉規劃主管部門同意，報縣政府批準。
第十四條 通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地使用權不得用于商品住宅開發，按照土地利用總體規劃和城鎮總體規劃、村莊規劃可以用于商品住宅開發的，應當依法征為國有土地。
第十五條 政府為公共利益的需要，依法對集體所有的土地實行征收或者征用的，農民集體土地所有者和集體建設用地使用者應當服從。
第十六條 縣國土資源局負責本行政區域內集體建設用地使用權流轉的管理和監督檢查。縣財政、審計、農業、社會保障、民政等部門，按各自職能范圍對流轉過程及土地增值收益分配進行監督，各鎮（街道）應當配合各部門做好集體建設用地使用權流轉的管理工作。
第三章 集體建設用地使用權流轉審批程序
第十七條 集體建設用地使用權，需要出讓、轉讓、出租和抵押的，經各鎮（街道）同意，由土地所有者向縣國土資源局申請，其中由農村集體經濟組織出讓、轉讓、出租和抵押建設用地使用權的，在申請前應征得村民會議討論同意。符合本辦法規定的，縣國土資源局應當依法予以核準。具體程序參照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的審批權限報批實施。
第十八條 集體建設用地使用權出讓，是指農民集體土地所有者將一定年限的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向農民集體所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股(出資)，與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同集體建設用地使用權出讓。
集體建設用地使用權轉讓，是指集體建設用地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
集體建設用地使用權出租，是指集體土地所有者或集體建設用地使用權人作為出租人(含轉租)，將集體建設用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第十九條 集體建設用地流轉，土地所有者與使用者雙方必須簽訂書面流轉合同，流轉合同須經縣國土資源局審查核準后方可生效。
第二十條 集體建設用地流轉時，應當確定土地使用期限，并與項目經營期限相一致，但最高年限不得超過國務院規定的國有土地使用權出讓最高年限。土地使用權期限按流轉批準之日起算。再次流轉期限，為前次土地流轉合同確定的期限減去前次土地使用者已使用后的剩余年限。
第二十一條 集體建設用地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)工礦倉儲用地(含工業用地、采礦用地、倉儲用地)五十年;
(二)公共建筑用地(含機關團體用地、教育用地、科研設計用地、文體用地、醫療衛生用地、慈善用地)五十年;
(三)商服用地(含商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地、其他商服用地)四十年;
第二十二條 農村宅基地應予嚴格規范，按法定的宅基地面積，實施有計劃的搬遷改造，提倡建多層高層住宅或發展農民公寓、農村商業街，逐步將騰出的空心村和富余宅基地復墾還田或者入市流轉，以緩解集體建設用地的供地需求。
第二十三條 經流轉獲得集體建設用地的使用者應當在流轉合同規定的建設期限內進行投資建設，集體建設用地所有者負責監督;超過規定期限仍未建設的，視作閑置土地處理。
第二十四條 集體建設用地使用權出讓、出租用于經營性商業、旅游、娛樂等經營性項目的，應當參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過土地交易市場招標、拍賣、掛牌或上網競價等方式運作。
第二十五條 集體建設用地首次流轉按下列程序辦理：
(一)集體建設用地的首次流轉時，由集體土地所有者和受讓者同時向縣國土資源局提出集體建設用地流轉書面申請，并同時申請地價評估;評估地價業經審核備案后，集體土地所有者與土地使用者根據不同的流轉方式草簽相應的土地流轉合同。
(二)項目用地單位和個人應當在建設項目可行性論證的同時，向縣國土資源局提出用地預審申請，縣國土資源局同時對有關項目進行預審，并根據預審結果和土地利用年度計劃核定用地指標，核發《建設項目用地預審報告書》，未取得《建設項目用地預審報告書》的，有關部門不予辦理立項審批和城鎮規劃許可手續。
(三)條件具備的，縣國土資源局應當給予農村集體土地所有者依法辦理《集體建設用地使用權證》，并按規定收取用地規費，收費項目包括：
1、集體農地轉用審批稅費：
（1)新增建設用地有償使用費;
（2)耕地開墾費(占用耕地時收取)。
2、新增集體建設用地流轉出讓稅費：
（1)契稅;
（2)耕地占用稅。
(四)流轉雙方辦理申請手續時，應提供下列文本：
1、《集體建設用地使用權流轉申請表》;
2、《建設項目用地預審報告書》;
3、《項目建設立項批文》;
4、《建設用地規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》和規劃紅線圖;
5、村民代表意見書(集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認);
6、原《集體土地建設用地使用證》;
7、《地價評估報告》;
8、擬流轉的宗地圖件;
9、草簽《集體建設用地流轉合同》。
(五)屬經營性項目用地和工業項目用地的，并憑有效的身份證明文件，到土地交易機構按現行的土地交易程序辦理流轉手續。
(六)土地使用者按合同約定的時間付清土地價款后，十五日內到縣國土資源局辦理土地申報登記。
第二十六條 集體建設用地再次流轉，按下列程序辦理：
(一)土地使用者持集體建設用地使用證、與前使用者簽訂的流轉合同、經營項目批文和規劃部門的規劃許可證，向縣國土資源局提出書面申請，同時申請地價評估，評估地價經審核備案后，流轉雙方根據不同流轉方式草簽相應的土地流轉合同，并到縣國土資源局辦理流轉手續。
(二)土地使用者之間的流轉，必須征得集體土地所有者的同意，并由再次受讓人繼續履行原使用者的權利和義務。
(三)按本辦法規定的審批權限報經批準后，轉讓方、受讓方向地稅部門繳納集體建設用地流轉應征稅費后，縣國土資源局頒發批準文件，合同生效。
第二十七條 集體建設用地租賃流轉程序：
(一)對轉制企業采取租賃土地使用權的，由集體經濟組織或村民委員會與土地使用者簽訂土地使用權租賃合同，合同統一使用省國土資源廳印制的文本。合同對土地用途、座落、面積、租賃期限、使用條件、租金標準、繳納時間、違約責任等必須作出明確的規范約定。并上報縣國土資源局核準，頒發土地他項權利證書后，土地租賃關系成立。
(二)農戶店面房租賃，連帶土地使用權出租，縣國土資源局向租賃雙方發出書面通知，限期申報登記，參照國有土地使用權租賃管理辦法提供租賃雙方的協議、身份證、營業執照等有關文本辦理申報登記，繳納有關規費后，頒發土地他項權利證書。
第二十八條 集體建設用地使用權抵押的管理。
(一)集體建設用地使用權應當簽訂書面合同以及抵押相關的文書，到縣國土資源局辦理抵押登記;
(二)農民集體土地使用者抵押集體建設用地使用權的，在申請辦理抵押登記時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料;
(三)處分抵押集體建設用地使用權的，抵押人有優先受償權;
(四)抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第四章 產權界定和登記
第二十九條 集體建設用地發生流轉前，其土地所有者由土地所在村民小組、村委會和縣國土資源局下屬的國土資源所共同確認。
集體土地所有權為村民小組或村委會或鎮(街)集體經濟組織，所有權代表為村民小組或村委會或村集體經濟組織或鎮(街)集體經濟組織。
第三十條 縣國土資源局負責對集體建設用地所有權和使用權進行權屬調查審定，經縣政府審核批準后頒發集體建設用地所有權證和使用權證。
第三十一條 集體建設用地使用者，為使用土地的獨立法人單位或個人。
第三十二條 依本辦法流轉的集體建設用地使用權抵押，應在抵押雙方簽訂抵押合同30日內持抵押合同、土地使用證等文本到縣國土資源局申請辦理抵押登記，未進行抵押登記的，不發生抵押效力。
第三十三條 集體建設用地流轉合同約定的使用期屆滿，土地使用權由土地所有者收回，其地上建筑物和附著物歸土地所有者所有或按流轉約定處理。土地使用者應在使用期屆滿后30天內將土地使用證繳交發證機關，并辦理注銷登記。
第三十四條 集體建設用地流轉合同約定的使用期屆滿，土地使用者要求續期的，應在期限滿前60天內，向土地所有者申請續期，辦理續期登記手續，并繳納有關稅費和土地收益金。
第三十五條 依本辦法取得的集體建設用地使用權受法律保護，因國家和農村集體社會公共利益需要，報經縣政府批準，可以提前收回土地使用權，并根據土地已使用年限、繳付土地使用費情況和土地使用者開發利用投資實際情況給予相應的補償。
第五章 地價和收益管理
第三十六條 縣國土資源局逐步建立與城鎮地價體系相銜接的集體建設用地地價體系，盡快制定和公布集體建設用地的基準地價，按照不同用途，確定集體建設用地流轉最低限價，低于流轉最低限價的，縣政府不予審批。
第三十七條 集體建設用地流轉時，應當由具備估價資質的地價評估機構進行評估。
第三十八條 縣國土資源局依據當地政府確定的基準地價、流轉最低限價、宗地評估價，根據流轉宗地的面積、位置、容積率、用途、基礎設施完善程度和市場供求等狀況初步核定集體建設用地流轉價格，報集體建設用地所有權人參考。
第三十九條 集體建設用地流轉的實際交易價格明顯低于政府公布的價格，縣國土資源局應當責令使用者補足地價，或政府可行使優先購買權。
第四十條 集體建設用地使用權流轉，可以采取土地一次性轉讓方式，流轉方一次性收取流轉年限內的地價;也可以采取年租制方式，流轉方每年收取年租金。采取年租制方式轉讓土地的，在付清剩余年限的全部地價款后，允許受讓的土地使用權再次流轉。
第四十一條 集體建設用地流轉，土地受讓人應按規定繳納契稅，具體計稅依據、稅率等征收標準按契稅有關政策執行。
第四十二條 集體建設用地使用權流轉收益金，其中50%應用于村民的社會保障;50%留于村集體發展經濟(鼓勵村民折資入股，以每年分紅利或以股份方式，投入發展股份制經濟增加收入)。
第六章 法律責任
第四十三條 集體建設用地流轉所確定的土地用途，應當與土地利用總體規劃和城市、村鎮建設規劃所確定的土地用途相銜接。對不符合兩個規劃的集體建設用地的，不予辦理流轉手續。同時對不按規劃確定的用途擅自流轉的單位和個人，予以嚴肅查處，防止以流轉名義擅自改變土地用途的現象發生。
第四十四條 在辦理集體建設用地流轉過程中，應當堅持“權益合法、面積準確、界址清楚、利用合理”的前提條件，不能以既成事實的交易行為替代集體建設用地流轉審批手續，切實把好集體建設用地流轉合法性審查。
第四十五條 屬集體建設用地流轉和抵押的，應當經地價評估，堅持集體建設用地流轉中的公正合理，防止流轉中虛假地價交易行為的發生。
第四十六條 國家、省對集體建設用地流轉管理有新規定的，從其規定。
第七章 附則
第四十七條 本辦法由縣國土資源局負責解釋。
第四十八條 本辦法自發布之日起施行，有效期5年。
公開方式：主動公開
抄送：縣委辦，縣人大辦，縣政協辦，縣紀委辦。
仁化縣人民政府辦公室 2016年9月12日印發
